집 한 채를 부부가 함께 보유하고 있다면 요즘 “공동명의를 계속 유지해야 하나, 다시 단독명의로 바꿔야 하나” 고민될 수 있습니다.
그동안 부부 공동명의는 종합부동산세를 줄이는 대표적인 절세 방법으로 꼽혔습니다. 하지만 정부가 발표한 2026년 세제개편안에 따라 2028년부터 종부세 계산 방식이 달라질 예정이어서, 앞으로는 무조건 공동명의가 유리하다고 말하기 어려워졌습니다.
특히 주택 가격, 실제 거주 여부, 연령, 거주기간에 따라 공동명의와 1세대 1주택 특례의 유불리가 크게 달라질 수 있습니다.
다만 가장 먼저 알아둘 점이 있습니다. 현재 발표된 내용은 정부의 2026년 세제개편안 기준으로, 향후 국회 심의 과정에서 세부 내용이 달라질 가능성이 있습니다. 재정경제부도 종부세를 2027~2028년에 걸쳐 단계적으로 개편하는 방안을 제시했습니다.
지금까지 부부 공동명의가 유리했던 이유
종부세는 기본적으로 개인별로 과세합니다.
따라서 부부가 주택 한 채를 50대 50으로 공동명의로 가지고 있다면 각각 자신의 지분에 대해 종부세를 계산합니다.
현재 일반적인 공동명의 1주택 부부는 각각 9억원씩 총 18억원의 기본공제를 활용할 수 있습니다.
반면 1세대 1주택자는 현재 12억원을 기본공제받습니다.
즉 기본공제만 보면
공동명의 18억원 vs 1세대 1주택 12억원
으로 공동명의가 상당히 유리한 구조였습니다.
여기에 종부세 과세표준 자체가 부부 두 사람에게 나뉘면서 더 낮은 세율 구간을 적용받는 과표 분산 효과도 있습니다.
그런데 2028년부터 뭐가 달라질까?
정부의 개편안에서 가장 눈에 띄는 변화는 실거주 여부를 더 중요하게 본다는 것입니다.
1세대 1주택자가 실제 거주하고 있다면 기본공제액을 현행 12억원에서 14억원으로 확대합니다.
반대로 보유만 하고 실제 거주하지 않는 1주택자의 기본공제는 9억원으로 축소됩니다.
공정시장가액비율도 올라갑니다.
현재 60%인 비율이 2027년 70%로 올라가고, 조정대상지역 주택 보유자 가운데 1세대 1주택자가 아닌 경우에는 2028년부터 80%까지 높아질 예정입니다.
반면 1세대 1주택자는 70%가 적용됩니다.
종부세 과세표준은 기본적으로
공시가격 - 기본공제액
에 공정시장가액비율을 적용하는 구조이기 때문에 이 비율이 높아질수록 과세표준도 커집니다.
그래서 공동명의 부부 입장에서는 “공동명의가 오히려 불리해지는 것 아니야?”라는 걱정이 나오는 겁니다.
그렇다고 공동명의가 불리해진 것은 아닙니다
여기서 중요한 반전이 있습니다.
공정시장가액비율만 보면 공동명의가 상대적으로 불리해질 수 있지만, 기본공제와 과표 분산 효과는 여전히 상당히 큽니다.
실거주 공동명의 부부의 경우 각각 9억원씩 총 18억원을 공제받을 수 있습니다.
1세대 1주택자로 계산하면 기본공제가 14억원입니다.
즉 공동명의가 기본공제에서 여전히 4억원 더 많습니다.
최근 2028년 개편안을 기준으로 진행된 시뮬레이션에서도 실거주 1주택자의 경우 시가 약 26억원 이하에서는 공동명의가 유리한 것으로 분석됐습니다.
시가 25억원 아파트라면?
예를 들어 부부가 시가 약 25억원짜리 아파트를 50%씩 공동명의로 가지고 있다고 가정해보겠습니다.
공시가격을 기준으로 각자 지분이 9억원 이하에 해당한다면 공동명의 방식에서는 종부세가 발생하지 않을 수 있습니다.
반면 한 사람이 단독명의로 보유해 1세대 1주택자로 계산하면 14억원 기본공제를 넘어서는 부분이 생겨 종부세가 발생할 수 있습니다.
시뮬레이션에서는 시가 25억원 주택의 경우 공동명의는 종부세가 없었던 반면, 단독명의는 실거주 기준 약 59만원의 종부세가 발생하는 사례가 제시됐습니다.
따라서 비교적 가격이 낮은 1주택이라면 공동명의의 기본공제 효과가 여전히 강합니다.
그런데 장기간 거주했다면 이야기가 달라집니다
고가주택이면서 오랫동안 거주한 사람은 이야기가 달라집니다.
정부 개편안에서는 1세대 1주택자에 대한 종부세 공제를 기존의 보유기간 중심에서 실제 거주기간 중심으로 전환하는 방향을 제시했습니다.
고령자 공제도 유지됩니다.
60세 이상은 연령에 따라 공제를 받을 수 있고, 장기간 실제 거주했다면 추가 공제가 가능합니다.
두 공제를 합쳐 최대 80%까지 적용할 수 있지만, 2028년부터는 세액공제 금액에 600만원 한도가 생길 예정입니다.
이 혜택은 일반 공동명의 개별 과세 방식에서는 적용되지 않습니다.
따라서 고령자이면서 한 집에 장기간 거주하고 있다면 1세대 1주택 특례가 더 유리해질 가능성이 있습니다.
시가 35억원 아파트라면 차이가 꽤 커집니다
예를 들어 서울의 시가 35억원 아파트에 실제 거주하고 있다고 가정해보겠습니다.
연령·거주 세액공제를 받지 않는다면 공동명의가 유리합니다.
2028년 개편안을 가정한 시뮬레이션에서는 공동명의 세 부담이 약 112만원, 1세대 1주택 방식은 약 333만원으로 추산됐습니다.
그런데 1세대 1주택자가 연령·거주 공제를 최대 80% 적용받는다면 상황이 완전히 달라집니다.
종부세가 약 67만원까지 내려가 공동명의보다 오히려 세금이 적어지는 결과가 나옵니다.
그래서 고가주택 + 장기거주 + 고령자 조합이라면 단순히 공동명의 공제액만 비교해서는 안 됩니다.
‘26억원’이 중요한 기준으로 꼽히는 이유
현재 나온 시뮬레이션에서는 시가 약 26억원 이하 주택은 연령·거주 공제를 고려하더라도 대체로 공동명의가 유리한 것으로 분석됐습니다.
하지만 이보다 비싸지기 시작하면 조건에 따라 결과가 달라집니다.
특히 서울 등 조정대상지역에 거주하면서 연령·거주 공제를 최대 80% 받을 수 있다고 가정하면 시가 약 28억~46억원 구간에서는 1세대 1주택 방식이 공동명의 개별 과세보다 유리할 수 있다는 분석이 나왔습니다.
즉 앞으로는
“공동명의가 좋아? 단독명의가 좋아?”
라는 질문보다
“우리 집 가격은 얼마이고, 실제 몇 년 거주했고, 부부 나이는 어떻게 되는가?”
를 먼저 따져봐야 합니다.
그런데 67억원 이상 초고가 주택은 다시 공동명의?
조금 재미있는 부분도 있습니다.
집값이 계속 올라가면 단독명의가 계속 유리한 것도 아닙니다.
시뮬레이션에 따르면 시가 67억원 이상에서는 연령·거주 공제 여부와 관계없이 공동명의의 종부세 부담이 더 적어지는 것으로 나타났습니다.
이유는 1세대 1주택자의 세액공제가 최대 80%라고 하더라도 2028년부터는 600만원이라는 공제 한도가 생기기 때문입니다.
집값이 아주 높아 종부세 자체가 커지면 세액공제 효과는 제한되는 반면, 공동명의는 계속해서 과표를 부부에게 나누는 효과를 누릴 수 있습니다.
따라서 고가주택이라고 해서 무조건 단독명의가 유리하다는 공식도 성립하지 않습니다.
공동명의라고 당장 단독명의로 바꿀 필요 없는 이유
이번 개편안 때문에 기존 공동명의 주택을 급하게 단독명의로 변경할 필요는 없습니다.
왜냐하면 부부 공동명의 1주택자는 명의 자체를 바꾸지 않고도 ‘공동명의 1주택자 과세특례’를 선택할 수 있기 때문입니다.
요건을 충족한 부부는 공동명의를 유지하면서 종부세 계산 때 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자 방식으로 계산해 달라고 신청할 수 있습니다.
국세청에 따르면 공동명의 1주택 특례는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 신청할 수 있습니다.
한 번 신청한 뒤 내용에 변동이 없다면 다음 해부터는 별도로 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.
즉 절세를 위해 바로 소유권을 이전하기보다는 공동명의 개별 과세와 1세대 1주택 특례 중 어느 쪽이 유리한지부터 계산하는 것이 우선입니다.
공동명의에서 단독명의 변경은 세금까지 따져봐야
특히 “종부세를 줄이려고 공동명의에서 단독명의로 바꾸자”는 식으로 접근하는 것은 조심해야 합니다.
지분을 배우자에게 넘기는 과정에서 증여세나 취득세 등 다른 세금 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.
종부세 몇십만~몇백만원을 줄이려다가 명의 이전 과정에서 더 큰 비용을 부담할 수도 있습니다.
따라서 종부세만 보고 명의를 바꾸는 것보다는 현재 지분을 유지한 상태에서 이용할 수 있는 공동명의 1주택자 특례를 먼저 비교하는 편이 합리적입니다.
2028년 부부 공동명의, 결국 이것이 핵심
이번 종부세 개편으로 공동명의 절세 공식이 완전히 사라지는 것은 아닙니다.
오히려 집값이 비교적 낮거나 연령·거주 공제를 받을 수 없는 부부라면 공동명의의 18억원 기본공제와 과표 분산 효과가 여전히 상당합니다.
반면 한 집에서 오래 거주한 고령자의 고가주택이라면 1세대 1주택 특례를 선택해 연령·거주 세액공제를 받는 것이 더 유리할 수 있습니다.
결국 앞으로 종부세 절세의 기준은 단순히 ‘공동명의냐 단독명의냐’가 아니라,
주택 공시가격·실거주 여부·거주기간·연령·조정대상지역 여부를 함께 계산하는 것이 될 것으로 보입니다.
특히 2028년 제도가 실제 시행되기 전에는 명의를 섣불리 변경하기보다는 그해 공시가격과 부부 조건을 넣어 공동명의 개별 과세와 1세대 1주택 특례의 세금을 각각 계산해 비교하는 것이 중요하겠습니다.
※ 주의: 본 내용은 2026년 8월 발표된 정부 세제개편안과 현행 제도를 바탕으로 정리한 참고용 정보입니다. 개편안은 향후 국회 심의 및 법 개정 과정에서 달라질 수 있으며, 실제 종부세는 공시가격, 지분율, 거주 여부, 연령, 재산세 공제 등 개인별 조건에 따라 달라집니다. 명의 변경이나 증여를 결정하기 전에는 세무전문가를 통한 개별 계산이 필요합니다.
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