[이슈] 서울 전역 규제지역 지정, 부동산 시장에 초강수…정부의 ‘주택시장 안정화 대책’ 총정리

최근 서울과 수도권 일부 지역의 집값이 다시 과열 조짐을 보이자

정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 대상으로 강력한 규제를 발표했습니다.

이번 조치는 단순한 부동산 대책이 아니라,

사실상 정부가 동원할 수 있는

모든 규제 수단을 총동원한 ‘초강경 안정화 대책’으로 평가됩니다.

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1. 서울 전역, 경기 12곳까지…규제지역·토지거래허가구역 확대

정부는 10월 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표하며 다음과 같은 조치를 단행했습니다.

• 서울 전역(25개 자치구)
• 경기도 12개 지역
  (과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)

이 지역들은 모두 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되며,

동시에 토지거래허가구역(토허구역)으로도 묶입니다.

규제 효력은 10월 16일부터 즉시 발효되며,

토지거래허가구역 지정은 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 유지될 예정입니다.

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2. LTV·DTI 대폭 강화…대출 통한 주택 구매 사실상 불가능

가장 눈에 띄는 부분은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화입니다.

• 기존 LTV 70% → 40%로 축소
• DTI 역시 40%로 제한
• 유주택자는 LTV 0% 적용, 즉 사실상 대출 불가

또한 수도권·규제지역의 고가 주택(15억 원 초과)은 대출 한도 자체가 줄어듭니다.

주택 가격	기존 한도	변경 후 한도
15억 이하	6억 원	동일 유지
15억~25억	6억 원	→ 4억 원
25억 초과	6억 원	→ 2억 원

이는 고가 아파트 구매를 목적으로 한 갭투자 차단과 실수요 중심 시장 전환을 유도하기 위한 조치입니다.

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3. 전세대출·DSR 규제 강화…“1주택자도 예외 없다”

이번 대책의 핵심은 전세대출 규제 강화입니다.
이제부터 수도권·규제지역 내에서 전세대출을 받는 경우,
그 이자 상환분이 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함됩니다.

또한 스트레스 금리가 기존 1.5% → 3.0%로 상향 조정되며,
주택담보대출 위험가중치 하한도 내년 1월부터 15%에서 20%로 상향됩니다.
이는 금융권 전반에서 부동산 대출을 더욱 보수적으로 관리하겠다는 의미입니다.

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4. 토지거래허가구역 지정…‘2년 실거주 의무’로 갭투자 봉쇄

서울과 경기 12개 지역은 동시에 토지거래허가구역으로 지정되어,
아파트나 빌라(동일 단지 내 1개 동 이상 아파트 포함) 거래 시 2년간 실거주 의무가 부과됩니다.

즉, 전세 끼고 매수하는 갭투자 방식이 불가능해집니다.
또한 비주택담보대출의 LTV도 70%에서 40%로 강화되어
‘편법 자금 조달’을 통한 투자 수요 역시 차단됩니다.

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5. 세제 개편 예고…보유세·거래세 조정 검토

정부는 이번 대책에서 세제 개편의 방향성도 함께 제시했습니다.
기획재정부는 “시장 안정과 과세 형평성을 고려해
보유세·거래세 조정 등 세제 합리화 방안을 검토하겠다”고 밝혔습니다.

이를 위해 연구용역과 관계부처 TF(태스크포스)를 운영하며,
향후 부동산 거래세 및 양도세 조정, 초고가주택 세부담 완화·강화 등 다양한 시나리오가 논의될 전망입니다.

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6. 부동산 불법행위 ‘직접 수사’…범정부 특별단속 착수

정부는 이번 규제와 병행해 부동산 불법행위 전담기구도 신설합니다.
국무총리 산하에 설치될 ‘부동산 불법행위 감독기구’는
허위 신고, 가격 띄우기, 재건축 비리 등을 직접 조사하고 수사할 수 있는 권한을 갖게 됩니다.

• 경찰청: 전국 841명 규모의 ‘부동산 범죄 특별단속팀’ 운영
• 국세청: 30억 원 이상 초고가 아파트 거래 및 증여 전수조사
• 금융위: 사업자 대출이 주택 구입에 유용된 사례 전수검증

정부는 이를 통해 시장 교란 행위와 투기 수요를 원천 차단하겠다는 강력한 의지를 보였습니다.

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7. 공급 확대도 병행…노후 청사·국공유지 활용 계획

수요 억제뿐 아니라 주택 공급 확대도 병행됩니다.
정부는 연내에 다음과 같은 공급 방안을 추진합니다.

• 노후 청사, 국공유지 재활용 주택 공급
• 서울 주요 입지 내 노후 영구임대주택 재건축
• 주거형 오피스텔 등 신축매입임대 7천 가구
• 서울 성균관대 야구장·위례업무용지 부지 매입

이를 통해 서울 도심 내 약 4,000가구 이상의 신규 주택 공급이 가속화될 전망입니다.

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8. 마무리: 정부 “부동산 시장 안정 골든타임, 놓치지 않겠다”

김윤덕 국토교통부 장관은 이번 대책 발표에서

“주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민들의 내 집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다”며
“정부는 부동산 시장 안정을 정책의 최우선 순위로 두고 총력 대응할 것”이라고 강조했습니다.

이번 조치는 부동산 시장에 쏠린 자금을 생산적인 부문으로 유도하고
시장 불안 심리를 조기에 차단하려는 강력한 신호로 해석됩니다.